İfraz ve Tevhid Nedir? Arsa Bölme ve Birleştirme Rehberi

Arsa ve gayrimenkul yatırımlarında parsel boyutları, bir arazinin kullanım değerini ve üzerine yapılabilecek inşaatın büyüklüğünü doğrudan belirler. Tapu kadastro ve imar hukukunda sıkça karşılaşılan İfraz (Bölme) ve Tevhid (Birleştirme) işlemleri, gayrimenkulün değerini artıran ve mülkiyet yapısını düzenleyen en kritik harita mühendisliği uygulamalarıdır.

1. İfraz (Bölme) Nedir?

İfraz, tapu kütüğünde tek bir parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın, İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak birden fazla bağımsız küçük parsele bölünmesi işlemidir.

İfraz Neden Yapılır?

Mülkiyet Paylaşımı: Hisseli parsellerde ortakların kendilerine ait müstakil parseller elde etmesi için.

Satış Kolaylığı: Büyük bir araziyi daha küçük ve erişilebilir bütçeli parçalar halinde satabilmek için.

Yatırım Değerlendirmesi: Proje ölçeğine uygun müstakil parselasyon alanları oluşturmak için.

İfraz Şartları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Her istediğiniz yeri keyfi olarak bölemezsiniz; belediyelerin ve bakanlığın belirlediği asgari parsel büyüklükleri (parsel derinliği ve cephe şartı) gözetilir.

İfraz edilecek yeni parsellerin mutlaka yola cephesinin bulunması gerekir.

Tarım arazilerinde (tarlalarda) Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca bölünebilecek asgari tarımsal arazi büyüklüğü sınırları geçerlidir.

2. Tevhid (Birleştirme) Nedir?

Tevhid, birbirine bitişik veya komşu olan birden fazla müstakil parselin, tapu kütüğünde tek bir büyük parsel (tek bir tapu) haline getirilmesi işlemidir.

Tevhid Neden Yapılır?

Emsal ve İnşaat Avantajı: Küçük parseller tek başlarına inşaat yapmaya yetersiz veya verimsiz olabilir. Birleştirilerek daha büyük ve verimli bir inşaat alanı elde edilir.

Kentsel Dönüşüm Projeleri: Yan yana duran dar binaların veya arsaların birleştirilerek toplu konut veya ticari siteler inşa edilmesi amacıyla.

Kullanım Kolaylığı: Farklı tapulara sahip yan yana arazilerin bütünsel olarak kullanılması için.

Tevhid Şartları

Birleştirilecek parsellerin birbirine sınırdaş (bitişik) olması şarttır.

Taşınmazların üzerinde ipotek, haciz veya rehin gibi kısıtlayıcı şerhler varsa hak sahiplerinin veya alacaklıların muvafakati (onayı) gerekebilir.

İfraz ve Tevhid Süreci Nasıl İşler?

Harita Mühendisi ile Anlaşma: Serbest çalışan bir harita kadastro mühendisine başvuru yapılarak Beyanname (Aplikasyon ve Değişiklik Dosyası) hazırlanır.

Belediye veya İl Özel İdaresi Onayı: Hazırlanan dosya Encümen kararı alınmak üzere ilgili kuruma sunulur.

Kadastro Müdürü Kontrolü: Dosya Kadastro Müdürlüğü tarafından teknik incelemeye tabi tutulur.

Tapu Tescili: Onaylanan dosya Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir; eski tapular iptal edilerek yeni ifrazlı veya tevhidli tapular düzenlenir.