Ham Arazi ile Arsa Arasındaki Farklar Nelerdir? (Detaylı Rehber)

Ham Arazi Nedir?

Ham arazi (veya genel adıyla arazi/tarla); belediye sınırları içinde ya da dışında yer alan, üzerinde henüz herhangi bir imar uygulaması yapılmamış, sınırları kadastro haritaları ile belirlenmiş toprak parçasıdır. Tapu kayıtlarında cinsi "Tarla", "Bağ", "Bahçe" veya "Mera" olarak geçer.

Arsa Nedir?

Arsa; belediye veya valilikler tarafından imar planı kapsamına alınmış, üzerine bina/yapı inşa edilmesine izin verilen ve parselasyon işlemleri tamamlanmış toprak parçasıdır. Tapu kaydında doğrudan "Arsa" ibaresi yer alır.

Ham Arazi ile Arsa Sunduğu Farklar

ÖzellikHam Arazi (Tarla / Arazi)Arsa (İmarlı Toprak)İmar Durumuİmar planı yoktur veya henüz uygulanmamıştır.İmar planı onaylanmış ve parselasyon bitmiştir.Yapılaşma İzniKonut veya ticari bina yapılamaz (İstisnai tarımsal yapılar hariç).Belirlenen Emsal ve TAKS oranlarına göre bina inşa edilebilir.Altyapı HizmetleriYol, su, elektrik, kanalizasyon gibi altyapı garantisi yoktur.Altyapı hizmetleri belediye/kamu tarafından planlanmıştır.Bölünme (İfraz)Sıkı sınırlandırmalara tabidir; keyfi olarak küçük parçalara bölünemez.İmar mevzuatına uygun şekilde ifraz edilebilir, net parsellerdir.DOP Kestirimiİmara girerken %45'e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapılır.DOP kesintisi daha önce yapıldığı için metrekare kaybı yaşanmaz.Yatırım ve FiyatBirim metrekare fiyatı düşüktür; uzun vadeli yüksek prim potansiyeli taşır.Birim metrekare fiyatı yüksektir; hemen inşaata uygun ve likittir.

Ham Arazi Nasıl Arsa Unvanı Kazanır?

Bir ham arazinin arsa niteliği kazanması için şu süreçlerden geçmesi gerekir:

İmar Planına Alınma: Arazinin bulunduğu bölgenin nazım (1/5000) ve uygulama (1/1000) imar planlarının hazırlanıp belediye meclisince onaylanması.

18. Madde Uygulaması: İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca ham araziden yol, park, okul gibi kamu alanları için bedelsiz pay (DOP) kesilmesi.

Parselasyon ve Cins Değişikliği: Kalan alanın net imar parsellerine bölünmesi ve tapu kütüğünde cinsinin "Tarla"dan "Arsa"ya dönüştürülmesi.

Yatırımcılar İçin Önemli Not: "İmarlı" diye satılan her toprak parselasyon sürecini tamamlamamış olabilir. Bir toprağın gerçek anlamda arsa olup olmadığını anlamak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtları ile ilgili belediyenin imar müdürlüğünden İmar Durum Belgesi kontrol edilmelidir.